從籌建周期看洗浴中心利潤的“黑洞”

    建造一個(gè)度假洗浴中心，屬于比較大和比較復(fù)雜的一項(xiàng)工程，籌建的周期相對(duì)其他工程而言會(huì)比較長。正常的籌建周期一般在3 年到4 年左右。具體可以分為四個(gè)時(shí)間段：

    1、立項(xiàng)準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期一般在半年左右，由立項(xiàng)、報(bào)批、申請(qǐng)各類項(xiàng)目所需的許可證，到籌建人員的到位。

   2、 土建及設(shè)計(jì)期這一時(shí)期一般是在半年左右，包括土建的招標(biāo)、土建施工合同的簽訂、設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)及最終設(shè)計(jì)方案的定稿。這一時(shí)期，籌建方和土建單位以及設(shè)計(jì)單位的配合，是這一周期時(shí)間的保證。

   3、 結(jié)構(gòu)建造和設(shè)備、設(shè)施定購期這一時(shí)期一般是在一年左右。承建單位在洗浴中心建筑結(jié)構(gòu)施工的同時(shí)，籌建方開始進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價(jià)、定購。

    4、設(shè)備、設(shè)施安裝，內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、施工和營業(yè)準(zhǔn)備期這一時(shí)期一般也是一年半左右。

    在洗浴中心建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下，定購的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進(jìn)程而逐步進(jìn)行安裝。

    內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)又需要進(jìn)行招、投標(biāo)，設(shè)計(jì)方案最終確定后，內(nèi)裝修的隊(duì)伍和安裝隊(duì)伍基本上是同時(shí)進(jìn)場。營業(yè)準(zhǔn)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓(xùn)，市場計(jì)劃的制定等等。

    四個(gè)階段時(shí)期，互相交叉，段段緊扣，整個(gè)籌建周期能否按計(jì)劃完成，由多方面的因素造成。這些因素大體如下：籌建人員的專業(yè)化管理水平，項(xiàng)目的資金保證，設(shè)計(jì)單位、施工單位的資質(zhì)及管理水平，供應(yīng)商的資質(zhì)和實(shí)力。在整個(gè)籌建過程中，如果受到這些因素的任何影響，整個(gè)洗浴中心的籌建期就會(huì)延長，延長期限可以從1 年到3 年，最長的可以有5年到6年。其中最多的原因是資金跟不上。

    不少度假洗浴中心的項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)封頂后，由于缺乏后續(xù)資金，鋼筋加水泥的建筑便屹立在空間多年，無法變成能夠接待顧客的酒店。另外一些度假村的項(xiàng)目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營業(yè)準(zhǔn)備期，聘請(qǐng)的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2 到3 年的。

    籌建周期的失控和延長，使得整個(gè)投資成本增加，其中軟成本的增加比例最大。這又給洗浴中心未來的經(jīng)營利潤的獲得，造成了另一個(gè)“黑洞”.